Мы продолжаем нашу серию статей об апарт отелях. Сегодня более внимательно рассмотрим вопрос строительства обычного жилья под видом апарт отелей.
Отрасль гостеприимства поддерживается государством и развивается, что очень хорошо стимулирует рынок. Доходность объектов растет, и гостиничный бизнес становится более заманчивым для вложения инвестиций.
В то же время сегмент жилой недвижимости, наоборот, становится все более рискованным: наблюдается перенасыщенность объектами, есть риск отказа от льготной ипотеки, падает востребованность и покупательская способность.
Реализация квартир в строящихся домах на ноябрь 2023г. Источник: наш.дом.рф
Доля нераспроданных квартир в новостройках по всей стране на ноябрь этого года составляет 41%. И во многих регионах, например, этот показатель выше процента проданных квартир, так, например, в Краснодарском крае он составляет 48% (по данным наш.дом.рф).
Многие застройщики стали смотреть в сторону гостиничного рынка, в частности на такой сегмент, как апарт-отели. О популярности этого тренда мы рассказывали в предыдущей своей «Апарт-отели как тренд туристического рынка»
Однако часто застройщики жилой недвижимости, пришедшие на рынок апарт-отелей, не стремятся вникать в особенности отрасли, что в конечном итоге приводит к обманутым ожиданиям покупателей.
Давайте разбираться, чем отличается гостиничный проект от жилой застройки и на что надо обращать внимание, выбирая объект для инвестиций.
Построить современный отель гораздо сложнее, чем жилой дом. Тут уже не обойтись стандартными эконом-решениями в оснащении общих зон, нет возможности сдать объект в состоянии «предчистовая отделка».
«Гостиница — это конечный продукт. При строительстве требований гораздо больше к инженерным коммуникациям, оснащению, безопасности гостей, звукоизоляции» – объясняет Евгений Бромберг, Председатель совета директоров группы компаний UNDERSUN.
Есть большая разница между апарт-отелем и жилым комплексом, который продаётся как апарт-отель. Апарт-отель – это комплекс с гостиничным сервисом. Это может быть: химчистка, клининг, коворкинг, ресторан, бар, фитнес, салон красоты и многое другое. Помимо гостиничного обслуживания есть управляющий, к которому можно обратиться по любому вопросу, что делает проживание максимально комфортным. В то время как жилые квартиры, поделенные на небольшие студии, без сервиса для постояльцев, апарт-отелем не являются.
В текущей ситуации задачей девелоперов становится – продажа любой ценой. Риелторы и застройщики начинают искусственно «раздувать» цену продажи за счет гипотетической доходности апартаментов.
Апарт-отели рекламируются многими застройщиками как надежный финансовый инструмент для розничного инвестора, и это действительно может быть так, но для этого нужно грамотное профессиональное управление.
Некоторые застройщики идут по пути формирования своих управляющих компаний, которые строятся как классические ЖКХ, и не обладают нужным уровнем компетенций. В результате расчеты доходности ничем не подкреплены, и обещанная «доходность» остается лишь в мечтах.
«Когда инвестору обещают баснословную окупаемость, что он через 4-5 лет получит 100% от того, что вложил – это больше похоже на осознанный обман! Обещать капитализацию можно только на основе имеющегося опыта.» — объясняет Евгений Бромберг.
По словам эксперта, сейчас на рынке уже достаточно проектов с неутешительными результатами, потому что психология застройщиков остается, как при строительстве жилых комплексов: «построил-продал-забыл».
«Когда дело доходит до выплат, эти непрофессиональные «марионеточные» управляющие компании начинают всячески перекладывать на собственников неоправданные ожидания» — добавляет Евгений.
Но нельзя говорить, что весь рынок сейчас состоит из непрофессионализма и обмана. На рынке есть качественные апарт-отели с профессиональным гостиничным управлением, в которых выстроены соответствующий сервис, систему бронирования, необходимая гостиничная инфраструктура, что в конечном итоге приносит доход собственникам.
Многие инвесторы осознают, что нужно или самим становиться более компетентными, или привлекать квалифицированных специалистов. Потому что будущая доходность апарт-отеля напрямую влияет на имидж строительной компании.
По словам Евгения, на рынке апарт-отелей останутся компании, которые думают о репутации и работают на перспективу, привлекая в качестве партнеров профессиональные гостиничные компании. Поскольку только квалифицированный гостиничный оператор, базируясь на своем опыте, экспертизе и прогнозах, поможет правильно выстроить маркетинг и дальнейшую работу объекта.
Что влияет на доходность объекта, насколько выгодны инвестиции в апарт-отели и как быстро они окупятся, расскажем в нашей следующей статье.
Оставьте, пожалуйста, заявку и мы перезвоним Вам в ближайшее время.
